每经记者：杨建 每经编辑：彭水萍

房地产业在中国经济中具有十分重要的地位，对当前经济恢复将发挥关键作用。2023年住房支持政策将进一步积极有为。地方政府将探索和出台更多政策，促进刚需释放、鼓励改善性需求加快置换，推动存量房去库存。融资环境进一步改善有助于化解房企风险。2023年房地产市场有望走出止跌、企稳、回升的走势。热点城市销量和房价可能在二季度企稳回升，土地市场改善大致滞后于销售一个季度左右。新开工进程加快，投资将稍滞后于新开工触底企稳，预计全年房地产投资跌幅为5%左右，较2022年明显收窄。

“一方面，近期各地因城施策优化房地产调控政策，降低了购房成本，进一步释放刚性和改善性住房需求；另一方面，保交楼工作扎实推进，有力保障了购房人合法权益，房企的合理性融资得到改善，市场信心正在恢复。”中原地产首席分析师张大伟说。

随着11月28日晚间房企股权融资这“第三支箭”的正式落地，信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”，合力推动房地产融资。

受政策利好刺激，11月29日开盘后，地产股强势大涨，多只A股地产股涨停。截至收盘，万科A（000002.SZ）、中交地产（000736.SZ）、金科股份（000656.SZ）、天保基建（000965.SZ）、中国武夷（000797.SZ）、华侨城A（000069.SZ）等近40股封板。粗略计算，房地产板块市值一天暴增1200亿元。

新时代财富研究院宏观研究负责人刘祥东对第一财经记者表示，11月23日的金融16条提出对于房地产行业的信贷和债券融资支持，11月28日证监会进一步对房地产企业股权融资提出5条优化调整措施，至此，代表政策“三支箭”的信贷、债券、股权的融资支持全部对房地产企业放开。尤其是对于房地产企业股权融资的政策支持，这是证监会自2010年叫停房企股权融资后，再次放开房企的股权融资，而且相较于信贷和债券融资，股权融资既能为房企筹集大量资金，又不会增加企业的资金负担，这对于房地产企业具有更为深远的积极影响。这些政策的出台，可以视为房市阶段性“政策底”的到来。

10月，商品房销售面积为0.98亿平方米，单月同比下降23.2%，环比下降27.9%；商品房销售额为0.95万亿元，单月同比下降23.7%，环比下降30.0%；商品房销售均价为9687元/平方米，单月同比下降0.6%，环比下降3.0%。

同时房地产开发投资延续弱势，累计同比持续深度下滑。10月，房地产开发投资额1.04万亿元，单月同比下降16.0%，环比下降18.5%；其中住宅开发投资额0.90万亿元，单月同比下降15.5%，环比下降17.7%。今年1~10月，开发投资额11.40万亿元，累计同比下降8.8%。

国家统计局数据显示，2022年1-10月全国商品房销售额和销售面积分别为10.9万亿元和11.1亿平方米，同比分别下降26.1%和22.3%，降幅较1~9月基本不变。10月，商品房销售额约为9452亿元，同比下降23.7%，单月降幅较9月扩大9.5个百分点。10月，商品房销售面积为9757万平方米，同比下降27.9%，单月降幅较9月扩大7.2个百分点。

比如2022年前三季度，保利发展累计实现营收约1563.76亿元，同比增长12.99%；归母净利润130.94亿元，同比下降3.61%；公司毛利率为24.51%，较去年同期下降5.32个百分点。

在今年国庆节之前，政策在需求端小幅度放开购房与贷款限制，给予税收优惠，是本次对房地产行业救助的第一阶段。10月以来政策加大力度，推动金融部门“三箭齐发”，意味着对房地产行业救助的第二阶段即“供给侧”措施也已经基本上释放完毕。展望未来，潜在的第三阶段或是剩余的政策空间，将是对购房端更大力度的放松，刺激住房需求，但是否会实施还有待观察。

在需求端不明的情况下，第一财经记者发现，基金经理针对房地产板块的持仓仍旧处于低位、但集中度却创出近5年新高。

根据Wind数据，今年三季度公募基金房地产板块持仓市值占股票投资市值比重为2.00%，环比上升0.31pct，较2021年末上升0.44pct，处在2013年以来的18%分位（低位）。

与公募基金不同，北上资金则在二、三季度持续降低地产配置，三季度北上资金地产股持仓市值占陆股通累计资金使用额度的0.71%，环比减少0.10pct，较2021年末减少0.24pct，处在2017年以来的4%分位（低位）。

与此同时，公募基金持股集中度持续创出2017年以来的历史新高。根据Wind的数据，三季度公募基金加仓比例TOP5的地产股分别为保利发展、招商蛇口、华发股份、金地集团、建发股份，传统全国性头部房企之外，强信用的二线区域龙头亦得到资金青睐。持仓市值TOP5的地产股持仓总市值占板块持仓总市值的比重达到66%，环比上升4.45个百分点，持股集中度连续提升4个季度，继续创出2017年以来的历史新高。

对于后市，圆融投资股票部总经理王将表示，市场继续确认中期向上的格局以及结构性盈利复苏的核心逻辑，未来行情的阶段性主线仍取决于结构性复苏的方向和节奏。明年行情特征可能呈现多点开花而不是一两个行业主导，可以在医药、食品饮料、计算机、传媒、机械、化工、出行链、地产链等行业中寻找机会。同时行业内部也会发生较大分化，相比于择时和选择大行业，选股更具有决定性。

而今天来看，除了上述几个板块外，就连电影板块也开始异动了。比如万达电影大涨，股价再次站上年线；中国电影大涨，创出年内新高。

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