房地产行业自2021年下半年进入集中爆雷潮以来，与房地产相关的理财产品亦出现了大面积爆雷。截止当前，不管是债券还是非标，投资人都在主动选择逃离，而与房地产融资产品销售相关的财富人员也不得不面临痛苦的转型。房地产行业进入下行期以来，城投和产业方向的业务受到了投资端的青睐，但因金融监管政策的大幅调整，“非标转标”成了不可逆的主流转向，同时以非标产品为生的财富人员也终将失去大量的业务机会和生存空间。从市场动向来看，“转型”、“标准化”、“长期主义”俨然成了不少同行口中的高频词。

总的来说，行业大趋势已然是向“标准化”转型。以城投融资业务为例，近期我们也发现市面上充斥着各种投资城投债的产品，比如私募证券基金投资城投债，信托计划投资城投债，券商资管计划投资城投债以及私募证券基金投资信托计划后再投城投债……伴随着金交所/金交中心逐渐被清理，原来一些围绕金交所/金交中心做业务的人员，以及一些曾经在“爆雷”房企挣扎过的财富人员，前几个月可以说是经历着水深火热的煎熬，一直处于一种不知道方向在何处的焦虑状态。这一两个月，我们又明显感觉到这些财富人员又逐渐活跃了起来，“老天关上的这扇窗好像也还是会有一丝丝风可以漏进来”。一些对市场敏感的财富人员，早就筹备成立了私募证券基金管理人或已经储备了大量券商、期货资管、信托等资源；对于刚从伤痛中缓过神来的一些财富人员也逐渐开始跟着“标准化”的大趋势，带着对城投的执着“信仰”，参与到投资城投债的私募证券基金产品、信托计划、券商资管计划等产品的募集“大军”中来。

主要计算公式包括发明专利密集度、科技创新成果总含量、高新技术企业科技创新成果净含量、科技创新早慧度、研发投入强度、研发投入稳定性等等。

看完了这么多，你可能会很困惑，如果说真的不会违约，到期一定会兑付，这些城投为什么这么傻呢？要多付出比其他人更高的融资成本去借钱，这不是白白便宜投资人，给投资人多送钱。天底下真的有这种好事？

举个例子：以广州某科技有限公司为例

（四）其他资金：销售回款显著回落，债券发行大幅缩量

（三）调控影响：房地产调控收紧后，到位资金随之回落

（6）专项计划收益分配：在相应的分配日，管理人根据《计划说明书》及相关文件的约定，向托管人发出分配指令，托管人根据分配指今，进行专项计划费用的提取和资金划付，将相应资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券本金和预期收益。

房地产企业融资渠道经历了“股权为主——非标兴起——定增重启——债券放量——回归信托、贷款”的变迁过程。自 2006 年至今，我国房地产企业融资渠道经历了阶段性的变迁过程：2006-2009年，IPO、股票增发是主要的融资渠道。随后2009 年底出台“国四条”，股权融资受限，非标兴起。在市场调控作用下，2014 年后房地产非标再次被重启的定增所取代。2015 年初证监会颁布公司债新政，公司债发行主体扩容，政策放松下的房企纷纷放量发行，债券融资在2015-2016年增长迅速。2017年以来，房地产企业融资收紧，房地产企业信用债发行缩量75%，重新回归银行贷款和房地产信托。

文件同时明确，在资管新规过渡期内，上述文件发布前存量的“未被纳入本规则发布前金融监管部门非标准化债权类资产统计范围的资产”，可豁免相关监管要求，对于发布后新增的，不予豁免。上述文件将于8月3日起施行。

回顾过去十年，我国房地产市场主要经历了两轮房地产调控周期。

（4）基础资产服务：专项计划设立后，管理人委托资产服务机构根据《服务协议》的约定，负责基础资产对应应收账款的回收和催收，以及违约资产处置等基础资产管理工作。

基础资产或租赁物件不涉及国防、军工或其他国家机密，不涉及诉讼、仲裁、执行或破产程序。融资租赁合同项下承租人不包括地方政府及其融资平台；

房地产信托下半年有望保持高景气。信托对于房地产而言，属于高成本融资方式。而房地产信托自2016年下半年以来的明显回暖，主因是房地产信托相对于其他融资渠道受限更少，房地产企业被迫转向信托融资。虽然《检查要点》已经出台，但从自查到业务调整，需要一定的时间，下半年房地产信托有望保持高景气。

（3）商业保理依据是否对债务人进行通知分为公开性保理和隐蔽性保理（又称为“暗保理”），隐蔽性保理是指在保理商受让应收账款后，原债权人对债务人暂时不进行应收账款转让通知，但保留在一定条件下通知或要求供应商通知债务人的权利。对于隐蔽性保理中债权让与的效力，一般理解为在未进行通知前，债权让与在保理商和原债权人之间生效，不对债务人生效。当保理商发现债务人拒绝付款或回款异常后，为了维护自身利益将选择立即通知债务人要求还款，此时通知即为“迟延通知”。“迟延通知”的法律效力不明确，当保理商采用 “迟延通知”时，债务人可能会以通知无效，债权让与存在瑕疵为理由进行抗辩。当这种存在瑕疵的保理资产再转让给 SPV 时，SPV 也会存在收不到债务人回款的风险。基于暗保理资产的不确定性和潜在风险，在保理商让与保理资产给 SPV 时，一般较少选择暗保理资产。但是根据《国际保理公约》第 1 条第 2 项第 3 款的规定来看，无论是否通知债务人，转让在让与人和受让人之间都生效。转让通知只是债务人确定履行债务的方式。从这个角度来说公约承认“暗保理”的效力。

②专项计划将设定每月【25】日为购买时点，计划管理人经审核确认再投资拟受让的基础资产清单及再投资金额后，将在该时点买入经审核确认的基础资产，计划管理人查阅到基础资产文件或收到相应书面文件后，双方应共同签署基础资产交割确认函。交割确认函的签订即视为基础资产的交付完成。

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