这两年，房地产市场告别了高增长的时代，受宏观调控政策影响，楼市遭遇增长天花板，销售面积大幅下滑。荣盛发展遭遇房地产的寒冬，销售回款不理想，但是其扩张的步伐并没有停止。

资金需求紧张

格隆汇8月3日丨荣盛发展(002146.SZ)公告，公司控股股东荣盛控股股份有限公司的控股子公司荣盛创业投资有限公司(简称“荣盛创投”)计划自2021年8月4日起六个月内，以不低于1亿元增持公司股份。

截至2021年8月3日，荣盛创投已通过集中竞价交易方式增持公司股份4534.6721万股，累计增持金额27,670.76万元，该次增持计划已实施完成。

5月10日晚，荣盛发展（002146.SZ）发布公告，宣布公司拟分拆旗下荣万家生活服务有限公司（下称“荣万家”）至港交所上市。至此，房企分拆物业上市的跑道上再添一员。

2019年，荣盛发展花了约300亿买地，先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的36个城市拿地102宗。今年一季度，荣盛发展又斥资63.8亿斩获17宗土地，尤其是4月，荣盛发展在成都以23.51亿的价格溢价50%竞得一幅地块，力压群雄、惊艳四座。

荣盛发展，已然由一个地方性房企发展成为一个全国性的房企，这种扩张的当下，赶上房地产市场的深度调整，大房企纷纷去库存、降杠杆之际，而荣盛发展在回款不理想、高负债、现金流告负等因素影响下，依然活跃在拿地的一线。截止今年一季度，荣盛发展的负债规模达到2095亿，负债率达到82%，经营性现金流净流出50亿，较去年同期净流出的11.67亿元同比增加了321%。四处筹资的荣盛发展仅一季度就筹资112亿。

荣万家成立于2000年11月2日，主营业务包括家庭服务、物业服务等。截止公告之日，荣万家共有两位股东，分别为持股有91.2%股权的荣盛发展，以及持有其8.8%股权的河北中鸿凯盛投资股份有限公司。

截至今年一季度末，荣万家合并报表口径资产总额16.41亿元，负债总额12.04亿元，净资产4.37亿元。2019年，荣万家实现营业收入约13亿元，利润总额1.35亿元，净利润1.01亿元。

在年初疫情的影响下，荣万家依然取得不错的业绩，一季度实现营业收入4.05亿元，利润总额6765.06万元，净利润5073.79万元。根据估算，当期荣万家净利率已升至12.5%。

2018年，荣盛发展销售金额首次突破千亿，首度跻身千亿房产之列。2019年，荣盛发展在千亿体量上站稳脚跟，实现了签约金额1153亿，同比增长13.58%。

根据年报显示：荣盛发展的销售规模、营收和利润均录得上涨，其中实现营业收入709.12亿元，同比增长25.8%；归母净利润91.2亿元，同比增长20.57%。

不过，千亿元销售背后，荣盛发展的高负债和高风险问题依然存在。截至2019年末，荣盛发展的总资产达到2545.95亿元，负债总额达到2099.22亿元，资产负债率82.45%，负债处于高位运行。

荣盛发展在实现规模发展之后，采用“高周转”的模式，通过快速的开工、销售的方式提高资金利用效率。2019年，荣盛发展取得销售回款860亿元，只完成年度计划的93.48%，签约销售回款率 74.55%，这直接影响了企业的现金流。

2019年，荣盛发展的经营性净现金流只有21.2亿元，相比2018年175.1亿元同比大跌87.9%。

这一年，荣盛发展大举进军三四线城市，新增土地102宗，建筑面积979.34万平方米，购地金额达到302亿，同时还布局了一些康旅及产业园项目。

对房地产这样开发周期长，资金需求大的企业，不得不走上大量的融资、借款的道路。截至2019年底，荣盛发展一年内到期的有息负债额348.3亿元，占总借款约660亿元的逾50%以上，账上货币资金为303.55亿元，其中涉及受限资金近50亿元，短债偿付压力可见一斑。

大幅增加的负债直接增加了荣盛发展的偿债支出。2019年度，荣盛发展偿还债务支付的现金达427.5亿元，同比增长3.6%。财报显示，荣盛发展2019年度财务费用为9.16亿元，同比增长14.25%，财务费用增加主要为报告期利息支出增加所致。

2019年，荣盛进行了新一轮密集的发债，包括总额10亿元的债权融资计划；发行30亿元的非公开发行公司债券；5亿元的第一期超短期融资券；11.67亿元的公司债；以及9.1亿元的第二期超短期融资券。这些债券发行的目的几乎都是偿还贷款，改善债务结构，减轻偿债压力。

荣盛发展一季报显示，截至2020年3月底，荣盛发展取得借款收到的现金累计82.23亿元，同比增长了37.41%；报告期发行债券收到的现金35.19亿元，同比增长151.95%；报告期收到其他与筹资活动有关的现金8.76亿元，同比增长了487%。

公告还披露，荣盛发展确定向荣盛控股借款的关联交易金额为3.6亿元，占公司最近一期经审计净资产的0.88%；确定向荣盛建设借款的关联交易金额为1.8亿元，占公司最近一期经审计净资产的0.44%。也就是说，荣盛发展确定向公司第一大股东及第二大股东借款金额合计5.4亿元。

另外，荣盛发展与关联方荣盛控股、荣盛建设连续12个月之间累计实际发生同类关联交易的总额9.73亿元(含本次)，占公司最近一期经审计净资产的2.3801%。

也就是说，荣盛发展不仅向市场募资，还要向控股股东借钱。2019 年，房企新增综合融资成本为 7.07%，荣盛发展向股东的融资成本也引起一定程度的质疑。

事实上，这些年荣盛发展每年向股东分红。2019年年报显示，荣盛发展董事会拟向全体股东每10股派发现金红利4.8元(含税)。荣盛发展已连续13年向投资者派送现金股息，累计现金分红金额达103.15亿元，

根据荣盛发展最新披露数据，2020年1-4月，荣盛发展累计实现签约面积205.01万平方米，同比下降6.24%；累计签约金额216.69亿元，同比下降9.47%。

2020年一季度，荣盛发展的经营性现金流告负。报告显示，当期公司经营性现金流净流出49.17亿元，较去年同期净流出的11.67亿元同比增加了321%。即使现金流已经告负，但荣盛方面没有停止拿地的步伐。仅2020年4月，荣盛发展就以约30亿元的对价获得四幅土地，其中成都地块成交价达23.51亿元，溢价50%。

截至2023年1月10日收盘，荣盛发展(002146)报收于2.13元，下跌1.84%，换手率0.98%，成交量38.27万手，成交额8190.56万元。

1月10日的资金流向数据方面，主力资金净流出152.63万元，占总成交额1.86%，游资资金净流入330.07万元，占总成交额4.03%，散户资金净流出177.45万元，占总成交额2.17%。

荣盛发展融资融券信息显示，融资方面，当日融资买入692.9万元，融资偿还483.73万元，融资净买入209.17万元。融券方面，融券卖出6.98万股，融券偿还6.86万股，融券余量188.64万股，融券余额401.81万元。融资融券余额6.12亿元。近5日融资融券数据一览见下表：

荣盛发展2022三季报显示，公司主营收入239.25亿元，同比下降47.9%；归母净利润-29.93亿元，同比下降196.49%；扣非净利润-33.13亿元，同比下降205.05%；其中2022年第三季度，公司单季度主营收入94.23亿元，同比下降19.43%；单季度归母净利润-7.4亿元，同比下降229.99%；单季度扣非净利润-5.03亿元，同比下降193.32%；负债率85.33%，投资收益6.42亿元，财务费用14.11亿元，毛利率9.69%。荣盛发展（002146）主营业务：房地产开发与销售,拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。在房地产开发区域布局上,公司已基本形成了“两横、两纵、三集群”的战略格局。。

根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，荣盛发展（002146）行业内竞争力的护城河一般，盈利能力良好，营收成长性较差。可能有财务风险，存在隐忧的财务指标包括：货币资金/总资产率、应收账款/利润率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率、存货/营收率增幅、经营现金流/利润率。该股好公司指标0.5星，好价格指标2.5星，综合指标1.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

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