格隆汇4月1日丨万科A(000002.SZ)公布，公司获知，万物云于2022年3月31日通过其联席保荐人向香港联交所呈交上市申请(A1表格)，以申请万物云的股份于香港联交所主板上市及批准买卖。万物云上市文件申请版本的编纂版本于香港联交所网站可供查阅及下载。

申请版本载有(其中包括)有关万物云的若干业务及财务资料。公司股东及潜在投资者务请注意，申请版本为草拟稿，其中所载资料可能会有重大改动。公司不就申请版本的内容承担任何义务或责任。

本文源自格隆汇

3月30日，万科发布了2022年报，销售额大跌高达33.58%。

而且销售严重分化，万科上海区域的销售额占比为32.7%，南方区域和北京区域，销售额占比分别是24.9%、13.7%。

现在问题是万科2022年销售贡献大头的上海楼市，今年热度暴跌。人口方面，上海2022年出现了人口负增长情况，常住人口从2489万人减少到2475万人，是10年内人口减少最多的一次。

因为现在的年轻人可选择城市很多，很多不愿意去一线卷。从上海去成都、武汉、杭州、南京、厦门等二线城市城市的人很多，导致上海楼市刚需减少。

从成交看，今年3月份上海二手房挂牌量上升，单周基本在1.2-1.3万套左右高位运行，可见未来上海楼市也不容乐观。

值得一提的是:万科北京区域的权益净利润，收入687.86亿元，权益净亏损为2.55亿元，拖了后腿。从房企数据也可以看出侧面看出北京楼市热度有多低。

再从年报看利润，利润方面万科也有所减少，2022 年万科房地产业务毛利率19.78%，同比下降 1.96%。净利润率连续 4 年下滑，2022 年万科的净利润为 375.51 亿元，净利下降 0.96%。

值得一提的是，这还是大幅减员增效后的结果，截至 2022 年底，万科的员工人数 13.18 万人，和 2021 年相比少了 高达7677 人。

客观的说，这和口罩事件和大环境有一定关系。2022年在房地产市场下行压力下，房企规模普遍缩水，销售低迷。据第三方研究机构统计，百强房企累计销售金额同比降低41.6%。

再从经营看，万科现在十分保守，2022年万科全年权益地价总金额约为496.4亿元，与此前几年拿地金额有较大差距。

虽然万科除地产外还进行其它业务，但有些业务并不理想。

万科的“其他业务”也就是万科养猪业务、联合营公司收入的运营、品牌管理等业务。年报显示毛利率下降高达40.2%。

此外，3月28日万物云披露的2022年年报数据显示:公司归属股东净利润15.1亿元，同比减少9.42%；年内利润为15.86亿元，同比下降7.5%。

众所周知，风险与利润成正比，投资就是投未来，企业未来的成长带动股价上涨。从这一点看万科股票走势和基本面完全一致，万科的股票k线，从近期高点20.63一路下跌......

不过客观的说万科贵为地产龙头，经营稳健还是可圈可点的，2022年万科实现营业收入5038.4亿元，远比负债1.9万亿的恒大好上不少。

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