“春风行动”之企业信息员系列报道

鞍山云发布丨帮扶企业 人尽其用各显其能

再加上疫情的影响，

早在2022年12月9日，融创就公告了初步的境外债重组框架，计划将30亿至40亿美元的债务以及部分股东借款，转换为普通股或股权挂钩工具；剩余债务则进行展期，展期时间为2至8年；提供部分资产处置净收益拟作为偿还新票据的额外资金来源；同时拟向及时支持重组方案的债权人提供同意费。

此外，公告还披露了公司最新的现金状况。受限于目前市场状况，截至2022年12月31日，旭辉账上现金及银行结余总额人民币205.50亿元，绝大部分现金为项目层面的受严格监管的预售现金，将用于确保在建项目的竣工交付。

富力地产8笔境内债、合计135亿元加权平均展期期限3年以上；10只美元票据整体展期3-4年，合计49.43亿美元，成为国内首家境内外债券全部整体展期的房企。截至2021年底，富力拥有土地储备总可售面积约5000万平方米，以及大量资产价值可观的投资物业及酒店组合，这为未来偿债能力提供了确定性。

还有龙光、融创，分别实现了境内债223.6亿元人民币、160亿元人民币的境内债整体展期。

目前，龙光集团223.6亿元境内债务成功展期36-48个月，增信措施是提供大湾区重点城市交通便利区位住宅项目，以及西南省会城市核心枢纽住宅项目各55%股权质押。当前，龙光集团正在对其境外债重组方案进行调整，并计划在4月底前争取重组方案获得通过。

境内债方面，融创总计160亿元的境内债券整体展期方案已获债券持有人会议表决通过，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。融创给出的“诚意”，是以重庆文旅城、绍兴黄酒小镇、广州文旅城、无锡文旅城、济南文旅城、成都文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处优质资产的收益权作为展期偿付保障，并设计了现金支付+小额兑付的机制。

去年11月，绿地控股发布公告称，公司9只存续美元债（共计32.41亿美元），相关同意征求及特别决议案均已于2022年11月22日的持有人会议上获得正式通过。绿地此次展期方案的特殊之处在于，其采用了9只债券捆绑一起的策略，即每只债都要通过赞成门槛，才通过方案，从而加强每只债券投资者的投票意愿。

公告显示，截至3月6日，正荣地产预期无法支付未偿还本金额2亿美元（就证券而言）、7.286亿美元（就2022年3月票据而言）、15.9亿元（就2022年3月人民币票据而言）以及未偿还分派或利息。

要想境外债权人同意这个协议，奥园的诚意是，15个工作日内，支付债权人境外债本金额的0.25%作为早期同意费；一个月内支付债权人境外债本金额的0.5%作为一般同意费。根据公告，奥园目前境外有12笔美元优先票据，票面利率在4.2%—8.5%之间，多为2022年、2023年、2024年、2025年、2026年、2027年到期。本金总额共计34.53亿美元，约合人民币超230亿。

为保证债务重组顺利展开，中梁控股将向同意协议安排的债务持有人支付一定的奖励费。根据中梁控股发布的公告，除了11.8亿美元的境外债务，截至2022年末，公司的有息负债总额为272亿元。其中境内债186亿元，境外债约86亿元。公司的现金及银行结余合计约170亿元，绝大部分现金，都在项目层面的指定银行账户中，接受严格的预售现金监管，以确保在建物业的竣工。

据克而瑞研究监测，如富力地产出售了多处写字楼、商业以加快变现；华夏幸福2022年12月处置包含总部在内的多个子公司股权，回流资金141亿元；融创中国深圳冰雪文旅城项目将股权出让给合作方华发，附后续回购权，出售项目回流资金35.8亿元，覆盖融创为获取项目的20.94亿元融资，并随即解除了公司就融资提供的担保，降低负债规模，回流资金的同时也实现释债；中国奥园将物业公司奥园健康29.9%股权折价出让给广州国资，回流资金2.56亿港元（对应每股净资产1.18港元左右，低于2022年奥园健康每股净资产约1.46港元），但此次交易还附带条款买方还需与奥园订立旧改合作协议，也将有利于奥园的旧改项目的推进。

不过，房企化债的核心在于销售，真正的脱困还有待市场回暖。比如旭辉，从销售情况来看，2023年1-2月，旭辉累计合同销售金额约128.3亿元。其中，2月单月销售金额约人民币78.1亿元，环比增长55.6%。2月份，百强房企销售业绩显现同环比双增长，这在一定程度上增强了房企销售回款信心。

港交所给内房股下发的“死亡预告”，似乎开始倒逼内房企加速推进债务重组。

这不，就在刚刚，奥园公布了最新的债务重组进展。

2月28日深夜，中国奥园宣布，已经与若干优先票据持有人，达成了中期债务静止协议。

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先来说说，什么是中期债务静止协议？

奥园的中期债务静止协议，也称暂缓偿还债务协议，其主要条款有两条：

于暂缓偿还债务期间，债权人同意：

1、暂缓及不采取任何有关境外债务的强制执行行动；

2、支持奥园为驳回其他债权人采取或提议的强制执行行动（包括启动清盘程序）而采取的任何行动。

简单来说，就是债权人暂时原则上同意奥园暂缓还债的安排，并同意不采取任何强制执行行动，划重点：比如清盘呈请。

这一点，对于爆雷房企来说有多重要，看看隔壁的恒大就知道了。

当然，要想境外债权人同意这个协议，奥园也势必要付出一点代价：

15个工作日内，支付债权人境外债本金额的0.25%作为早期同意费；

一个月内支付债权人境外债本金额的0.5%作为一般同意费；

那么重点来了，奥园境外到底欠了多少钱呢？

奥园在公告中也披露了。

一共是12笔美元债，本金总额共计34.53亿美元，约合人民币239亿。

也就是说，如果境外债权人全部同意，奥园光支付同意费就要花掉1.8个亿！

这对于当下的奥园来说，也是不小的一笔钱！

当然啦，也并不是所有债权人都同意。

截至目前，同意的债权人，只占境外优先票据偿还金额的20%。

呃，好像也还不是很多。

至于奥园这样做的目的，当然也很简单：

第一，稳住境外债权人，争取一个稳定的环境，别动不动清盘呈请；

第二，为引战、推动境外债重组及复牌，扫清障碍。

在2021年底成功对境内债进行展期之后，奥园于2022年初公开宣布美元债违约。

但要想引入战投，推动股票复牌，海外债的问题就必须解决。

虽然上面这个公告，连一个初步的境外债重组方案都算不上，最多只是一个境外债重组的最新进展。

但跨入2023年，奥园的债务重组进程，确实有明显加快的迹象。

图源自奥园集团官网，奥园创始人郭梓文

今年1月，奥园以5.84亿元出售了珠海翠微村旧改项目60%股权，接盘方是是山东国企山东健康；

2月16日，由引入广州国资南粤基金为其旗下物业运营板块奥园健康的大股东。

卖旧改项目，卖物业公司股权，奥园的资产处置进程，正在明显加快，而这将有助于其债务重组的推进。

说起来也是有点唏嘘，奥园传了一年多的引战，绯闻对象从山东国资传到了广东国资，但直到现在也仍止于项目和物业公司层面。

等了那么久的白武士，到现在也仍是连影都看不到。

位于广州番禺的奥园总部 说财猫摄

而奥园自身，确实有些元气大伤。

目前，克而瑞发布的百强房企名单，已经找不到奥园的身影。

中指院发布的两百强名单，奥园也已经排到了123位。

曾经的千亿房企，今年前两个月，只卖了13.5亿。

爆雷对于奥园的影响有多大，可想而知。

就只希望，奥园的引战，不会是又一个“狼来了”的故事。

据说，奥园的境外重组方案，应该会在本周内公布，关注猫姐，持续关注~

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