房地产开发到位资金直接影响房地产投资，领先1-3个月。由于房地产开发到位资金是专门用于项目开发，因此与房地产投资直接密切相关。从历史看，房地产到位资金走势领先于房地产投资1-3个月。 2017年以来，2月房地产开发到位资金明显回落，5月房地产投资随之出现拐点，领先关系依然存在。

我们选取了货币资金（现金）、流动比率和速动比率、筹资净现金流等指标，考察上市房企的资金状况。企业融资属于流量概念，资金状况属于存量概念。虽然房地产企业的融资已经开始受限，但由于2015-2016年房地产市场销售火爆，目前房地产企业资金状况整体良好。换句话说，即由于资金存量处于高位，流量的收缩暂时没有对房企的经营造成太大影响。但值得注意的是，大小房企资金状况的分化已经呈现。

2017年二季度起，发改委收紧给房地产企业海外债发放批文。由于金融去杠杆，境内融资受限，叠加人民币汇率趋于稳定，房地产企业重新转向境外融资，海外债发行升温。2017年一季度，房地产企业发行美元债23只，融资103亿美元，超过2016年全年的发行量（21只，融资84亿美元）。 但从2017年二季度起，发改委收紧对房地产企业海外债发放批文，融资大幅放缓。从二季度以来，4-5月房地产企业海外债发行仅11只，融资35亿美元。

图表4：租赁ABS一般交易结构

个人购房贷款是房地产企业最重要的资金来源之一。虽然个人购房贷款是银行向居民发放的消费贷款，但房地产开发项目销售或预售的情况，将直接影响到开发商的还贷能力和需借贷的资金数量。尤其是在项目预售阶段，个人购房贷款既是项目预售收入的重要组成，也是房地产企业后续开发建设资金的重要来源。

私募资管：16城私募资管不得投资房地产普通住宅项目

目前已发行的租赁ABS产品基本为静态池结构，仅有少量项目设置了循环购买机制。静态池结构有助于降低再投资风险，但资金利用率较动态池略弱。

关于租赁物方面，尽管基础资产及其转让并不直接涉及租赁物，但是构建在租赁物基础上的租赁债权，因此入池债权相关的租赁物不能是已设立抵押、被司法机关查封扣押的、所有权存在瑕疵的租赁物。而在基础资产转让至专项计划/信托计划阶段，租赁物是不跟随租赁债权进行转移的，主要是由于专项计划/信托计划并不具备租赁牌照。

由于循环购买对后期再次入池的资产具有稳定性要求，与形成应收账款类债权不同的是，保理商的保理客户往往不具备稳定性，保理资产的情况也随着保理客户的变化而变化。因此，如果保理商后期新产生的保理债权与首次入池的保理债权情况并不匹配，评级机构一般不建议设置循环购买，在实践操作中，因保理资产期限较短，通常也会设置循环购买，此时，需关注保理商的保理客户是否具备稳定性要求。

在上期《小微企业融资难，不用慌，科技金融帮你忙》推送后，小科就收到了不少科技型小微企业的亲们提问。

（1）循环购买的一般流程

（8）应收账款有明确的支付方式，尽量以现金方式进行结算，是否可以采用商业汇票、支票等非现金方式进行结算，在实践中存在争议。

融资有技巧

反向保理ABS筛选基础资产时，除要遵循上文《应收账款资产证券化分析及实务探讨》中关于基础资产选择的一般标准外，还要考虑以下几点：

一般而言，贷款主要流程分为：

存续期内，若承租人未及时偿付租金并经催款后无力缴纳，需要求原始权益人尽快处置租赁物进行现金流回收，并将所获款项抵偿未偿租金及相关费用入池，原始权益人对租赁物所有权的拥有仅为“代持”性质。也正因如此，为防止租赁物在原始权益人破产清算时被列入清算资产，其信用质量下滑或风险事件发生时一般会触发权利完善事件，将租赁物物权转移至专项计划或其他指定租赁公司。但这一处理方法可能使得租赁物的所有权发生争议，导致租赁物无法处置。进而，承租人可能对原始权益人享有的租金请求权提出抗辩。若法院对出租人和承租人之间的关系进行重新认定，可能给专项计划造成损失。

重点对申请借款的小微企业进行经营状况的考察，一般要求提供往年年度财务报表及最近一期财务报表、近12个月的主要结算银行账户流水以及主要的合同、订单等能证明企业经营情况的相关材料。

认准时机精准出击。资本市场风云变幻，投资机构的也有效率高低。投资者要密切关注融资数据以及其他投资行业公司的动态，及时作出相应计划。

（2）基础资产涉及的交易合同应当合法有效，债权人已经履行了合同项下的义务，合同约定的付款条件已满足，不存在属于预付款的情形，且债务人履行其付款义务不存在抗辩事由和抵销情形。

注：项目组在尽调过程中，可通过查阅销售合同条款有无约定不得转让的限制性条款以核查基础市场是否具有可转让性。

《证券交易所企业应收帐款资产支持证券挂牌指南》规定：“基础资产现金流应当由债务人直接回款至专项计划账户，难以直接回款至专项计划账户的，应当直接回款至专项监管账户”。供应链金融的反向保理ABS中，债务人为核心企业或者其下属企业，还款至专项计划难度不大，因此一般仅设置专项计划账户，债务人直接还款至专项计划账户，不再采用还款进入保理公司原有收款账户再定期归集到专项计划账户的方式。

借款企业需提供合法有效的营业执照、税务登记证明、经营场所证明、企业实际控制人或主要经营者的身份等信息证明材料。

一线投资机构：有背书能力的人民币或美元基金。特点是对项目要求高，速度慢，投后C端服务弱，投后B端服务强，背书强。

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②专项计划将设定每月【25】日为购买时点，计划管理人经审核确认再投资拟受让的基础资产清单及再投资金额后，将在该时点买入经审核确认的基础资产，计划管理人查阅到基础资产文件或收到相应书面文件后，双方应共同签署基础资产交割确认函。交割确认函的签订即视为基础资产的交付完成。

大型租赁公司，其业务规模逐步拓展，客户需求增加，而资本金规模相对稳定，增幅较其业务规模增幅甚微。尽管相对小贷公司来说，至少10倍的杠杆水平已经很高，但监管杠杆限制仍对其业务扩张带来限制，而ABS融资可实现债务和资产出表，非杠杆融资，可使表外资产大规模扩张。而大型租赁公司其实融资渠道相对畅通，公开发债和银行借款等传统融资方式的融资成本也并不高，相对于拓宽融资渠道、降低融资成本，突破杠杆限制是大型融资租赁公司的头等需求，因此这类公司的ABS发行必然要求出表，自持次级的比例不能过高，且不会提供差额支付、担保等支持措施，更不会在ABS到期日进行回购。

房地产信托下半年有望保持高景气。信托对于房地产而言，属于高成本融资方式。而房地产信托自2016年下半年以来的明显回暖，主因是房地产信托相对于其他融资渠道受限更少，房地产企业被迫转向信托融资。虽然《检查要点》已经出台，但从自查到业务调整，需要一定的时间，下半年房地产信托有望保持高景气。

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