多家大型房企的股价同样跌破了净资产，与银行股成为“难兄难弟”。股价低迷破净也导致上市房企通过股票回购、股东高管增资的方式“维稳股价”。

根据国家有关部门的最新规定，本手记不涉及任何操作建议，入市风险自担。

整体来看，房企组织变革主要围绕总部精简、区域优化、多元化业务条线调整三大主题；精简、聚焦、降本为房企变革的目的。

公司发布公告，董事会审议通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》，董事会将提请股东大会授权董事会发行不超过人民币500亿元的直接债务融资工具。

报告显示，公司2022年全年营业收入为5038.38亿元，同比增长11.27%；归母净利润为226.18亿元，同比增长0.42%；扣非归母净利润为197.62亿元，同比下降11.7%；基本每股收益1.95元/股。

公司自1991年1月上市以来，已经现金分红30次，累计已实施现金分红为949.7亿元。公告显示，公司拟向全体股东每10股派发现金股利6.8元（含税）。

一、业绩质量层面

报告期内，公司营收为5038.38亿元，同比增长11.27%；净利润为375.51亿元，同比下降1.36%；经营活动净现金流为27.5亿元，同比下降33.13%。

• 营业收入与净利润变动背离。报告期内，营业收入同比增长11.27%，净利润同比下降1.36%，营业收入与净利润变动背离。

• 销售费用变动与营业收入变动差异较大。报告期内，营业收入同比变动11.27%，销售费用同比变动-3.09%，销售费用与营业收入变动差异较大。

• 应收账款/营业收入比值持续增长。近三期年报，应收账款/营业收入比值分别为0.71%、1.05%、1.49%，持续增长。

• 营业收入与经营活动净现金流变动背离。报告期内，营业收入同比增长11.27%，经营活动净现金流同比下降33.13%，营业收入与经营活动净现金流变动背离。

• 经营活动净现金流持续下降。近三期年报，经营活动净现金流分别为531.9亿元、41.1亿元、27.5亿元，持续下降。

• 经营活动净现金流/净利润比值低于1。报告期内，经营活动净现金流/净利润比值为0.07低于1，盈利质量较弱。

• 经营活动净现金流/净利润比值持续下滑。近三期半年报，经营活动净现金流/净利润比值分别为0.9、0.11、0.07，持续下滑，盈利质量呈现下滑趋势。

二、盈利能力层面

报告期内，公司毛利率为19.55%，同比下降10.4%；净利率为7.45%，同比下降11.35%；净资产收益率（加权）为9.48%，同比下降3.07%。

• 销售毛利率持续下降。近三期年报，销售毛利率分别为29.25%、21.82%、19.55%，变动趋势持续下降。

• 销售净利率持续下降。近三期年报，销售净利率分别为14.15%，8.41%，7.45%，变动趋势持续下降。

• 净资产收益率持续下降。近三期年报，加权平均净资产收益率分别为20.13%，9.78%，9.48%，变动趋势持续下降。

• 投入资本回报率低于7%。报告期内，公司投入资本回报率为4.24%，三个报告期内平均值低于7%。

• 商誉变动率超过30%。报告期内，商誉余额为54亿元，较期初变动率为41.34%。

• 商誉/净资产比值持续增长。近三期年报，商誉/净资产比值分别为0.1%、1%、1.3%，呈持续增长趋势。

三、资金压力与安全层面

报告期内，公司资产负债率为76.95%，同比下降3.5%；流动比率为1.31，速动比率为0.47；总债务为3178.61亿元，其中短期债务为682.72亿元，短期债务占总债务比为21.48%。

• 现金比率小于0.25。报告期内，现金比率为0.15，现金比率低于0.25。

• 经营活动净现金流/流动负债比值持续下降。近三期年报，经营活动净现金流/流动负债比值为分别为0.04、0、0，持续下降。

• 短期债务广义货币资金可覆盖，但长期债务不能覆盖。报告期内，广义货币资金/总债务比值为0.49，广义货币资金低于总债务。

• 总债务现金覆盖率逐渐变小。近三期年报，广义货币资金/总债务比值分别为0.83、0.65、0.49，持续下降。

• 预付账款/流动资产比值持续增长。近三期年报，预付账款/流动资产比值分别为4.02%、4.2%、4.27%，持续增长。

四、运营效率层面

报告期内，公司应收帐款周转率为82.27，同比下降29.72%；存货周转率为0.41，同比增长19.99%；总资产周转率为0.27，同比增长14.65%。

• 应收账款周转率持续下降。近三期年报，应收账款周转率分别为168.3，117.06，82.27，应收账款周转能力趋弱。

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