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网站首页万科股票代码和名称 万科股票代码分析
作 者丨吴抒颖
编 辑丨张伟贤
图 源丨图虫
继保利、华发等抛出定增议案之后，A股房企市值之王万科也终于姗姗来迟。
2月12日，万科公布2023年度非公开发行A股股票预案，计划向不超过35名特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元。
这是万科上市22年来的第三次定增。上一次万科定增要上溯至2007年，其时房地产行业正在加速增长时期，针对房企的增发窗口尚未关上。在2007年那次定增之后，房地产市场在高歌猛进的路上短暂受挫，万科2008年净利润也录得下滑。
此后多年，能够在A股定增的房企数量急剧缩减，万科定增也随之沉寂。但这无阻万科前进的脚步，2008年之后，万科加速奔跑，销售跨越7000亿元，净利一度超过400亿元。
万科本次定增出炉的背景是，房地产市场近年来出现下行，而为了支持行业的稳定健康发展，房企股权融资也适时重开。
万科本次定增如若能够顺利成行，将是A股房企最大规模的定增案。也因为万科在行业的影响力，万科定增的进程与市场的反馈，也是对房地产市场走势的预判。
今时已经不同往日，万科在2021年净利润遭遇滑铁卢以及2022年投资规模急剧缩减以后，后续难免面临断粮的局面，前路更是充满挑战。150亿定增的加持，对当前的万科，是激励也是负担。
定价争议
万科本次定增资金安排，将主要用于项目建设以及补充流动资金。
根据公告，万科本次拟非公开发行股票的募集资金总额将不超过150亿元，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于中山金域国际、广州金茂万科魅力之城、珠海海上城市等11个房地产项目，这部分投入资金为105亿元，另外45亿元将用于补充流动资金。
万科方面表示，本次非公开发行的目的，一方面是响应国家政策号召，扎实推进项目的高质量建设，助力公司向新发展模式平稳过渡；另一方面，拟通过本次非公开发行，优化自身资本结构，进一步增强资金实力和抗风险能力，为后续长期稳定发展奠定基础。
万科本次定增的基本逻辑与框架与其他已经发布预案的房企并无二致。区别于其他房企的地方主要有以下两点：一是万科并未承诺不低于净资产增发；二是万科大股东深圳地铁也并非在当前阶段被确定为发行对象。
万科在定增预案中对增发价格的定价基准是，发行价格不低于定价基准日前 20 个交易日万科A股股票交易均价的 80%(即“发行底价”)。
可以将万科的定价基准与保利做一个简单对比：后者的版本是，发行价格为不低于定价基准日前20 个交易日交易均价的80%和最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较高者。
万科并未在定价基准中明确增发价格的定价是否会高于每股净资产，这引发了中小股东的关注。其原因在于，万科股价目前处于“破净”状态，如果股价低迷持续并最终以净资产以下的价格增发，股东的利益将会受损。
在股票互动平台上，不乏中小股东表达要投反对票的意愿，而万科也暂未解释本次增发定价基准的准则。
一位私募机构的人士对21世纪经济报道记者表示，“万科没有加上不低于净资产这个条件，的确让人费解。这给外界释放的信号就是我想要低价增发，中小股东肯定是很不舒服的。”
事实上，假如万科最终以“破净”的价格增发，其将不可避免引发争议。参考A股史上过往的案例，曾有银行股因为低于净资产增发引发投资者的强烈反对，最终这家银行股也提高了发行价。
除此以外，保利、华发等房企控股股东均明确将参与定增，而深圳地铁却受限于融资规则暂未被确定为发行对象。根据2020年起实施的《上市公司非公开发行股票实施细则》中规定，不是控股股东的第一大股东不属于董事会可提前确定的发行对象。
不过，对于本次定增，深圳地铁给予了看好。
万科对21世纪经济报道记者表示，此次提请股东大会给予发行股份的授权由大股东深圳地铁发起。一方面是大股东希望公司能积极把握政策机遇，为公司继续坚定转型和长期健康发展储备资源；另一方面也是大股东和深圳市政府对万科的坚定看好和全力支持。
寻找光明
对于当下的万科，150亿的定增不仅是情绪上的激励，实质上的帮助也显而易见。150亿资金能够撬动的资源，在关键时刻能够保命。
尽管万科有国资背书且贵为行业龙头，融资渠道在最困难的时刻也未曾被完全关上，但万科的节衣缩食、量入为出仍然体现了它当前处境的不易。
万科去年的投资刻度上审慎收缩，根据中指院数据，去年万科的权益拿地金额仅为241亿元，相比往年有极大幅度缩减。
另一个可供参考的事实是，万科2022年的年终奖至今未有眉目，这在之前是极为少见的情况。多位万科员工对21世纪经济报道记者确认，2022年的年终奖至今还没有明确消息。
“发应该是会发，但最终可能是象征性的一点。毕竟系统年会的定调还算乐观，那今年肯定要大家‘合伙奋斗’，一点不发说不过去。”一位万科区域公司的员工分析称。
万科上一次年终奖引发热议，是在2011年。其时业界盛传万科考虑减半发放年终奖。
万科董事会主席郁亮当时亲自澄清这是假新闻，“万科2008年管理层都未拿年终奖，那年公司业绩没有增长；但是，万科普通员工待遇与同行相比，固定薪酬的比例较低，需要依靠与业绩挂钩的年终奖，因此万科当年也未扣减普通员工年终奖。”
而即便在万科净利润下滑40%的2021年，万科年终奖发放也与往常年份未有显著的差异。因此，万科2022年的年终奖发放情况，或许正是万科管理层对市场走势的真实反应。
从另一个角度来看，万科当前的盈利能力，也的确大不如前了。
一个可供观察的窗口是，万科本次募资拟投向的11个项目净利率和投资收益率情况，也能够看到部分项目的质量。
根据万科发布的募资投资可行性报告，这11个项目中，其净利润率介乎3%-11.5%之间，投资收益率则在3%-13.7%之间。而这11个项目的地域分布有大半位于能级较高的城市，例如广州、杭州、成都和重庆等。
“（募资）拿的肯定不是最好或者很好的项目，但基本上万科的水平也差不了太多，净利润率也就5、6个点。”一位不愿具名的房企分析师对21世纪经济报道记者分析认为。
值得投资者留意的是，万科在2021年净利润下跌40%的基础上，2022年或许也难以有较大幅度的回升。
据21世纪经济报道记者收集统计，2022年各大券商对万科的净利润预测多数落在235亿至248亿的区间，相比2021年225亿的净利润，增长幅度预计落在5%-10%之间。
郁亮说，“行业已经看到了微光，也正在变成曙光。”在曙光降临之前，万科还要在微光中寻找前路，一如过去。
SFC
本期编辑 黎雨桐 实习生 李睿妍
150亿！刚刚，万科出手了
万科叩关
万科两任大股东走到了一起
近日，万科股价连跌数月引发投资者们关注。
自今年3月份以来，万科A(000002.SZ)股价出现“山体滑坡”式下跌，截至7月7日，股价由33.1元回落至24.04元，股价跌幅逾27%。
股价问题在6月30日召开的股东大会上同样被提及。会议上，投资者的首个提问就言及“作为大股东怎么看待万科股价持续下跌呢?”
万科大股东深圳地铁董事长辛杰表示：“短期困难是暂时的,股票难免有涨有跌。深圳地铁会长期持有万科股票。”同时，深圳地铁一如既往表达了对万科商业模式的认可，以及对“从开发为主”转向“开发与经营并重”的经营策略的支持。
事实上，万科股价大跌也不是毫无缘由，危机最先在其业绩中就有所体现。
成绩单背后暗藏危机
在2021年第一季度末，万科兑现了进入“三道红线”绿档的承诺。
财报数据显示：一季度公司净负债率为15.5%;持有货币资金1966.0亿元人民币(下同)，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元;剔除预收款项的资产负债率亦为69.5%，符合“绿档”企业标准。
但在其营收不断增长之时，利润增速滞缓，业绩表现难以令广大投资者满意。
一季报，万科实现营业收入622.6亿元，同比增长30.3%;而实现归属于上市公司股东的净利润12.92亿元，同比仅增长3.44%，增速显然不成正比。
万科对此解释，高地价项目结算导致了毛利率同比下降了约11个百分点，而净利率则低至4%。
换句话说，利润增速不及收入增速归根结底是由于毛利率的下降。财报数据显示，万科一季度的综合毛利率为20.4%，同比下降10.8个百分点;税前毛利率录得20.4%，同比下降9.5个百分点，创下1994年以来的最低值。
尽管万科指出，“前几年地产行业的地价普遍偏高，毛利率下滑是行业趋势。”但评级机构可不买帐，纷纷下调万科的评级。
小摩直言，该公司的首季表现令人失望，预计其难以在短期内解决边际利润问题。其发布的看空报告表示，市场对万科全年归母净利润的增长预期共识是20%，但第一季度只增长了3.4%，预计未来各券商都将下调预期，令该公司股价受压。
多元化业务不尽如人意
万科利润增速虽遇瓶颈，但从大股东深圳地铁对万科的支持就可以看出，万科商业发展模式还是能得到股东的支持和理解的。
2012年开始，万科提出了转型，想在地产之外找到新的增长点。其将业务触角延伸到商业、物流、文旅、酒店、长租公寓、滑雪度假等各个领域，开始了多元展业。
房企实现多元化战略，核心在于对其多元组织架构的新增与调整。
2018年下半年，万科提出要重点发展BG(事业集团)和BU(事业单元)两个业务条线;2019年中期业绩报告中，万科首次将集团业务划分为5大BG和6大BU。
不过，多元化转型的发展道路并不顺利。
2019年7月，万科的租赁住宅业务因"万村计划"遭暂停，长租公寓负责人离职;2020年，万科新开业商业面积129万平方米，同比增长约15%，但其商业营收却未达到预期，仅有63亿元，同比微增4.3%;2020年末，万科集团成立了酒店及度假事业部，与此同时，发展近四年时间的冰雪事业部，最后也逃不过被“兼并”的命运。
房企转型并非易事，万科总裁兼首席执行官祝九胜也对此坦言道，万科多元化“不尽如人意”。
随后，万科旗下的的多元化业务被重新洗牌。
万科喊出多元化是其第三次创业，自然对其寄予厚望。
但是，距离万科在2012年提出转型已经将近十年，从数据看出，这期间，万科主营业务还一直以地产开发为主，多元化业务在各个细分领域的营收却未创造太多收益。
2020年，万科万物云收入182.04亿元，长租公寓营业收入25.4亿元，商业业务营业收入63.2亿元，万纬物流管理项目的营业收入18.7亿元。不可忽略的是，该四部分细分业务在集团总营业收入占比仅为6.91%，创收贡献并不是很大。
创收能力不足的同时，万科用于新业务扩张的成本却在不断增加，2020年万科长期待摊费用为89.48亿元，而这一费用在2019年仅72.35亿元，同比增加23.68%。
重提新策略发力多元化
面对多元化业务的“不尽人意”，今年6月23日，万科在内部转型发展通气会上提出了新的发展找略——“开发与经营并重。”
为了全面加速向这一战略转型，万科启动一系列组织架构调整和人事安排。
具体而言，组织架构调整体现在两方面：一是研究与开发专业公会改组为开发经营中心，负责开发和经营业务的专业能力建设和业务发展;二是原有五区域调整为七个，分别是北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北。
如今万科有6个BG(南方区域BG、上海区域BG、北方区域BG、中西部区域BG、西北区域BG及物业BG)及7个BU(印力BU、物流BU、长租公寓BU、海外BU、酒店与度假BU、梅沙教育BU及食品BU)。
重点是此次万科的“组织”裂变。
众所周知，“裂变”的核心是在于整合资源、降低成本、实现深耕，提升该区域市场份额。万科也以此为出发点致力于提升开发业务的精细化管理，加速新赛道的转型发展。
事实上，万科的动作并非个例。如中梁控股、碧桂园、新城控股等开发商都在寻找新突破口，向管理要红利。通过不断进行组织裂变，将区域单位拆得越来越小，走向“精细化管理”。
人事安排上，原北方区域首席合伙人刘肖调回总部，接任万科执行副总裁和首席运营官;王海武主动请缨出任印力集团总裁。
之所以有如此调整，源于万科至今未能与印力集团产生协同效应，以至于经营性业务发展不甚理想。
官网显示，印力集团于2003年成立，以国际化的视野专注于购物中心投资、开发和运营管理，业务贯穿商业地产领域的全价值链。
2016年，万科收购印力集团96.55%的股权，收购完成后，万科商业管理面积达到行业第二。但自收购快5年以来，两者几乎不存在协同效应。
万科在2020年年报中，首次披露了部分经营性业务的收入情况。截至报告期末，万科(含印力集团)累计开业的商业面积989.8万平方米，商业(含非并表项目)业务营业收入63.22亿元，同比增长4.33%。其中，印力管理的商业项目营业收入42.22亿元，同比下降1.62%。
而市值相差无几的华润置地在2020年的经营性不动产业务收益为127.9亿元，是万科商业的约两倍。
相比之下，对于万科来讲，深度整合印力，迫在眉睫。
除了在会上提出的新策略，6月14日晚，万科针对复杂项目及非开发业务，再一次出具跟投机制方案。
对比去年5月万科推出的相关机制来看，万科此次公告显示，其跟投机制将由之前的住宅开发业务进一步扩大至除物业外的其他多元化业务。
适用范围是万科近年来开展的非开发业务，包括但不限于物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务和未来拟拓展的非开发业务。
另外，跟投权益比例上限也进行了调整，从“跟投人员直接或间接持有的项目权益比例合计不得超过万科在该业务所持权益比例的10%”调整为20%上限。
比例上限翻倍，一定程度上看出万科对多元化发展的坚定信心，希望能够因此借力，与员工实行利益捆绑，推动其在新赛道加速。
据了解，早在2014年初，万科的项目跟投制度就初见雏形，制度沿用至今。在这六年多时间，万科针对跟投制度不断调校修正、打补丁。
万科年报显示，截至2020年底，万科累计有1002 个项目引入跟投机制。
地产分析师严跃进则指出，万科积极做转型，但是需要各类机制和政策做匹配，所以某种程度上说，类似事业合伙人机制，也是学习开发业务的模式，有助于为此类业务板块提供新的资金和激励机制。
不过，相比相对成熟的房产开发业务，新业务的种类更加多元，不确定性更大，回报周期更长。跟投机制能否调动员工的积极性和责任感，有待观望。
后记
管理红利时代的到来，使得房地产行业盈利下行。组织架构调整、寻找第二增长曲线以适应市场变化成为房企们的必然选择。
万科同样放快了转型步伐。但路还要走多久?想到郁亮曾说过，万科一直在变化中，未来也将继续变化下去，要不断塑身以面对未来组织变化。
本文源自资本邦
