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文章详情介绍：

• 1,长城物业冲刺上市背后：多名股东提前撤退，失信、被罚频现
• 2,长城汽车(02333.HK)早盘跌超5%，截至发稿，跌4.83%，报11.02港元，成交额1.51亿港元
• 3,长城物业赴港上市，碧桂园服务5.4亿力挺

长城物业冲刺上市背后：多名股东提前撤退，失信、被罚频现

近日，长城物业集团股份有限公司（下称“长城物业”）在港交所递交招股书，拟在港交所主板上市，华泰国际和中国平安资本（香港）为联席保荐人。

据了解，长城物业1993年成立，总部位于深圳市。根据中指院数据，长城物业是国内最大的独立于开发商之外的物业管理服务提供商，为2021年中国十大物业管理公司中唯一一家独立物业管理公司。

截至2021年3月31日，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.146亿平方米，及合约管理总建筑面积为1.528亿平方米，为大约300万名业主和住户提供服务。

长城物业称，其管理的许多物业是其所在城市的地标建筑，如上海虹桥世界中心、宁波绿地中心、西安绿地中心、乌鲁木齐绿地中心、苏州繁花中心、济南铜锣湾广场、太原缤纷时代广场、天津金座广场等。

2018年、2019年、2020年，长城物业的营收分别为24.03亿元、28.10亿元、30.35亿元，毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%。2021年第一季度，其营收7.84亿元，同比2020年同期的6.93亿元增加13.13%。

按收入结构来看，物业管理服务收入为长城物业的最大收入来源。2018年、2019年、2020年以及2020年第一季度及2021年第一季度，该分部收入占总收入的比例分别为79.3%、78.1%、76.3%、77.7%及77.6%。

这也意味着，长城物业的收入来源相对单一。同时，长城物业在招股书中也表示，由于物业管理服务的有关费用受到有关部门的严格管控，该公司收益（收入）过度依赖于物业管理服务将对整体经营业绩和财务状况造成不利影响。

除了物业管理服务外，长城物业也通过地产开发商增值服务、社区增值服务、专业服务等板块获得收入。其中，社区增值服务在报告期内的收入贡献占比分别为9.8%、11.4%、12.1%、13.7%，逐年攀升。

相对而言，长城物业的社区增值服务贡献的毛利率普遍高于其他板块，分别为22.0%、26.2%、30.2%与36.3%，而其整体毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%与21.1%，逐年增加，但远低于行业平均水平。

根据介绍，长城物业的客户主要包括地产开发商、业主、住户、租户、国有企业等。报告期内，其五大客户均为独立第三方，对应收入分别为2.16亿元、1.83亿元、1.59亿元以及3190万元，占比分别为9.0%、6.6%、5.2%与4.1%。

股权方面，在长城物业上市前，熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈、熙城睿安分别持股20.70%、8.50%、11.85%、8.95%、6.50%，构成的一致行动人合计持有约66.50%的股份。

其中，熙城睿和的普通合伙人陈耀忠为长城物业的董事长兼总经理。除了签署合伙企业外，A股上市公司中洲资本（SZ:000042，中洲控股）持有长城物业18.22%的股份，碧桂园服务（HK:06098）持股15.28%。

据了解，中洲资本曾为碧桂园服务的全资股东，经过一系列转让后持股比例逐步下降。2021年4月，碧桂园服务投资5.4亿元，成为长城物业的股东。期间，南京高科曾在2016年以1.05亿元入股，2018年以1.28亿元的价格卖掉。

值得一提的是，碧桂园服务所购得的股权来自于盛美同赢，后者的的初始出资人包括绿动资本、高和翰同等机构投资者。2018年，盛美同赢成为长城物业股东，而在2020年便卖给了碧桂园在职员工所控制的关联公司。

2021年初，碧桂园服务才从公开层面上成为了长城物业的股东。中国经营报在报道中指出，这是碧桂园服务通过在职员工设立空壳企业参股投资长城物业，并与上市公司之间进行股权腾挪的隐蔽操作。

回到长城物业身上，贝多财经发现，该公司曾在2018年被法院列为失信被执行人。因长城物业有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，深圳市福田区人民法院将其列为失信被执行人，立案时间为2018年5月17日。

而在2020年，长城物业还因为存在不正当竞争行为，而被龙岗市场监督管理局罚款5万元，决定文书编号为深市监龙罚字〔2020〕稽72号，处罚时间为2020年5月13日。

此外，长城物业分公司也收到过多张罚单，其中包括襄阳分公司-对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的处罚，被襄阳市城市管理执法局罚款3万元。

长城汽车(02333.HK)早盘跌超5%，截至发稿，跌4.83%，报11.02港元，成交额1.51亿港元

长城汽车(02333.HK)早盘跌超5%，截至发稿，跌4.83%，报11.02港元，成交额1.51亿港元。

截至2023年2月3日收盘，长城汽车(02333.HK)报收于11.6港元，上涨1.4%，换手率2.08%，成交量5218.89万股，成交额5.91亿港元。投行对该股的评级以买入为主，近90天内共有2家投行给出买入评级，近90天的目标均价为15.93港元。国泰君安国际最新一份研报给予长城汽车买入评级，目标价15.93港元。

机构评级详情见下表：

长城汽车港股市值291.3亿港元，在汽车整车行业中排名第6。主要指标见下表：

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长城物业赴港上市，碧桂园服务5.4亿力挺

作者丨耿宸斐

出品丨焦点财经

在房企分拆物业赴港上市的热潮中，长城物业终于登场。

陈耀忠在2018年曾说，资本进入行业是一件好事，但目前登陆资本市场的公司往往有地产背书，中小企业不宜盲目地追逐资本市场。

时隔四年，陈耀忠最终还是选择让长城物业递表。这家创立至少28年的老物企终于走向了资本市场。

没有地产背景的物企

招股书显示，截至2021年3月31日，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.146亿平方米，及合约管理总建筑面积为1.528亿平方米。

从在管面积来看，不得不说，长城物业是个实力派。更为特别的是，长城物业是全国物业管理企业十强中唯一一家没有关联地产开发公司背景的市场化运营物管公司。

执行总裁梁志军在2019年接受采访时表示，长城物业在两三年前就已开始准备上市。如今，在一大批物管公司奔赴上市后，长城物业才姗姗来迟。作为一家没有如关联地产母公司背书的头部房企，继续拒绝资本并不是聪明人的选择。

在2017年，长城物业就在官方微信公众号表示“我们正在筹谋A股上市”，四年后，长城物业还是走向了资本市场，只不过，这次走向了港股。

有业内人士分析，相比A股，港股上市在企业规模和盈利方面的压力都会变小，而且，港交所目前还有政策收紧的态势。

财务数据显示，于2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年3月31日止三个月，长城物业的收入分别约为24.04亿元、28.10亿元、30.36亿元、6.93亿元以及7.84亿元。同期，公司的整体毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%、19.8%以及21.1%。从净利润来看，2018年至2020年度，长城物业分别实现净利润约为0.71亿元、1.34亿元及2.07亿元。

负债方面，长城物业分别于2018年及2019年12月31日录得流动负债净额5.21亿元及5.19亿元。2021年3月31日，流动资产净值由2020年12月31日的1.497亿元减少至0.887亿元。

长城物业的收入主要有物业管理服务、地产开发商增值服务、社区增值服务和专业服务。2020年，其物业管理服务收入约23.15亿元，占整体收入76.3%，；地产开发商服务方面收入1.08亿元，收入占比3.6%；社区增值服务方面录得收入3.68亿元，收入占比12.1%；专业服务方面收入2.43亿元，收入占比8%。

据悉，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三个月，长城物业物业管理服务协议的重续率分别为95.2%、92.5%、93.3%及88.2%，而前期物业管理服务协议的保留率则分别为95.1%、94.8%、91.2%及97.6%。

150位雇员分享上市盛宴

长城物业的前身为深圳市长城物业管理公司，是深圳市长城房地产发展公司（现称为中洲控股）全资拥有的国有公司。到1993年3月，经过一系列的增加注册资本、股权转让后，长城物业改制为一家有限责任公司，由工会与中洲控股共同持股。

2003年，长城物业转变为股份有限公司。招股书显示，当中工会、中洲控股、陈耀忠先生、杨忠常先生及长城物流有限公司分别持有公司股本约54.8%、31.2%、8.0%、5.0%及1.0%。此后，长城物业又经历了多次增资与股权转让。

在重组前，长城物业由熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈、中洲资本以及盛美同盈共同持有，持股比例分别为22.14%、19.79%、12.67%、9.57、19.49%及16.34%。

长城物业的股权架构颇为复杂，除中洲资本外，还有多个限合伙企业股东。企查查显示，经股权穿透后，其穿透后个人股东总数超过150人。其中，熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈四家合伙企业是长城物业的员工持股平台，普通合伙人分别为长城物业最终控股股东马兴文、陈耀忠、梁志军及吕雨华。

据了解，他们四人均为长城物业雇员。其中，陈耀忠为长城物业董事会主席，执行董事兼总经理；梁志军及吕雨华为执行董事兼副总经理，马兴文为非执行董事，曾为中洲控股董事长。

碧桂园服务持股15.28%

招股书中，碧桂园的名字格外显眼。碧桂园服务与盛美同赢在4月29日订立股份转让协议，盛美同赢以人民币5.4亿元的对价转让在长城物业的13,321,391股股份予碧桂园服务。碧桂园服务因此持有15.28%的长城物业股权，为其上市前第四大股东。

碧桂园服务近期以来也频频参与投资上市公司。此次联手，一个是市值最高物企，一个是最大独立物企，的确引人注目。

但登长城并不是一件容易事。

据企查查数据，长城物业涉及660起司法案件，且近年来还呈现增长的趋势，历史被执行人8次，历史被执行总金额41.31 万元。

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