保利地产的全资子公司以20.3亿元收购中航地产的地产业务。

12月5日晚间，中航地产（000043）与保利地产（600048）双双发布公告，明确中航地产注入保利地产的内容以及金额。根据公告内容，保利地产将以20.3亿元的价格为公司注入9个房地产项目，总建筑面积331万平方米。

对于名称的变更公告中还给出了解释，“积余”在《辞典》里的释义为积攒起来的剩余财物和资产，“积余产业运营服务”意为对存量资产的管理、运营及服务等，“积余”之意契合公司的战略及业务发展定位。

风险提示。

中航地产表示，交易完成后，中航地产将剥离地产开发业务，聚焦物业资产管理业务，2016年前7个月的亏损额由2942万元缩至501万元。而在此次交易前，中航地产的主营业务是房地产开发业务和物业管理业务。

物业转型成效缓慢

“标的企业并未有太大的负债问题，只有部分工程款，算在应付账款里了，负债都由标的企业苏航自己负责。”上述知情人士向记者解释道。

无人问津的还有广东国际大厦。在进行正式挂牌的一年后，2018年8月16日，由于仍未收到意向受让方。中航国际控股旗下广东国际大厦实业有限公司75%股权迎来了信息披露结束日期。

据悉，项目曾于6月3日在北京产权交易所进行产权转让信息正式披露，但随后于6月6日终结，短短四天后又“上线”。有知情人士透露，目前已有不少意向方进行苏州项目的接洽，但“问得多，后期跟进的少”。

押宝机构物业管理 拓展空间大

而随着房地产资源持续卖出，地产开发板块也将逐渐萎缩，物业管理业务的低利润也许将难以支撑公司未来业绩。

中航不得不加快地产业务的处置步伐，而2018年是其加速剥离的一年。据中航工业集团彼时表示，2018年将进一步优化业务结构，加快包括房地产开发业务在内的既定业务的退出。

但在剥离过程中，并非所有的资产都能成功出售，此次挂牌转让的苏州苏航置业的母公司—中航里城（香港）平台也遭遇了鲜少有人问津的尴尬境遇；挂牌两次的成都中航城项目也是在经过10个月的漫长等待之后才迎来了“新东家”。

来自北京（楼盘）产权交易所信息消息显示，旗下公司中航里城（香港）有限公司挂牌转让苏州（楼盘）苏航置业有限公司100%股权，转让底价22.8亿元。据悉，该项目曾在6月3日正式披露，而后经历短暂的终结，又于6月10日重新挂出。然而转让并不顺利，“来咨询的人偏多，但继续跟进的人很少，”该项目知情人士向时代周报记者表示。

据2018年度审计报告数据显示，2018年度，中航里城营业收入约12.39亿元，营业利润约2.66亿元，净利润约2.17亿元。截至2019年3月31日，中航里城实现营业收入约10.82亿元，营业利润636.76万元，净利润约633.76万元。

据悉，苏航置业在2015年6月以27.3亿元、成功竞得苏地2015―G―14号与苏地2015―G―15号地块，总面积272914.9㎡，两块地都位于吴中区木渎镇寿桃湖路东。均可从事普通住宅和商业配套设施的开发、建设、出租、销售等经营活动。

根据报告数据，截至2017年7月31日，广东国际实现营业收入1.49亿元，营业利润和净利润分别为-568.11万元和-569.7万元。

公司2018年实现营业收入66.56亿元，同比增长12.94%，归属于母公司所有者净利润 8.57亿元，较上年同期增长 468.84%。

2018年，顺利完成惠东项目和贵阳项目的出售挂牌交易，并完成上海（楼盘）天盛广场项目工商变更和资产交割，全年共实现投资收益 12.4 亿元。

资产的频繁甩卖，对公司2018年业绩起到修饰、润色作用。扣除非经常性损益后，中航善达的净利润仅为-1.5亿元。

根据财报显示，在8.57亿元的总利润中地产业务的净利润达到6.81亿元，物业管理业务仅实现净利润1.64亿元。其盈利能力与同行相比，并不理想。

2018年，碧桂园服务实现了9.3亿元盈利，雅生活服务实现了8亿元的盈利，彩生活、绿城服务分别盈利4.9亿元、4.8亿元。

今年4月15日，招商蛇口发布公告称，公司正在筹划以现金方式协议受让中航国际控股持有的A股上市公司中航善达22.35%股份，以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。受让中航国际控股所持股份后，招商蛇口将成为中航善达第一大股东。

截至2018年年底，招商物业总资产为16.98亿元，年营业收入29.2亿元，拥有下属机构61家。在管物业逾500个，服务项目面积超7500万平方米。

将中航善达的在管面积合并之后，招商物业的服务面积将接近1.3亿平方米。凭借整合优势，未来有望成为国内物业管理第一股。

11月7日晚间，中航善达发布公告称，公司全称拟更名为招商局积余产业运营服务股份有限公司，公司原证券简称“中航善达”变更为“招商积余”，原证券代码“000043”变更为“001914”。

经过三年转型，中航善达2018年交出了一份不错的成绩单。

在对于公司未来核心业务定位的说明中，中航地产表示，物业及设备设施管理业务将聚焦机构类市场，具体包括金融、高校、能源、移动通讯等细分领域。

对于标的接洽情况，知情人士向观点地产新媒体表示，目前已有托底方，但总体而言“问得多，后期跟进的少”。

可以看到，诸如中航里城、中航万科、中航地产、成都中航城等房地产平台或部分资产已成功出售，然而其它则远那么幸运。包括此次挂牌转让的苏州苏航置业的母公司——中航里城（香港）有限公司，也是面临了无人接盘的境地。

但仅过4天，项目再次挂牌转让，对比而言转让条件及价格并无变化。

虽然“去地产化”给公司带来了沉重打击，但中信建投、东北证券、天风证券，三家券商发布研报表示对其未来的看好，都给出了“买入”评级。

不仅如此，知情人士向时代周报记者表示，该标的公司二次挂牌转让，原因是修改了其中一条细则，对担保方的要求从600亿元降到500亿元。

“积余”与招商局集团及中国房地产行业有着悠久的历史渊源。招商局集团的前身是创立于1872年的轮船招商局，其于1914年2月实行航产分业，成立“积余产业公司”。

但随后，保利并没有将这70个项目全盘接下。2016年，保利以合计20.3亿元的价格分别收购中航地产下属 8 个房地产项目公司、1个在建工程，增加待开发资源140万平方米；2017年，保利完成中航集团旗下 11 个项目收购，新增规划容积率面积近 538 万平方米，其中的交易事项包括中航里城80%股权。

中航关键问题在于如何跳出盈亏平衡区间

对于转型的方向，中航地产亦表示，未来公司将集中资源发展物业资产管理业务，围绕机构类物业资产，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项和新业务。

同时，在2017年，中航地产又完成了中航城置业(上海)有限公司100%股权和子公司持有的深圳市深越联合投资有限公司27%股权出让。

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