如何看待当前地产行业的发展趋势？

市场上有两种看法：一种叫“狂飙”，一种是“倒春寒”。

作为行业的老人，万科怎么看待这个问题？

在近期的投资交流中，万科管理层给出了自己的判断：

从万科来说，我们比较熟悉的是新房市场，所以我们的结论是，半年以来市场没什么变化，仍然处在一个温和恢复的阶段。

这是我们过去半年以来的观点。今天看来，不需要修改。

一、二月短暂的“狂飙”只是压抑已久的需求反弹。

“狂飙”是因为相比1月份来看，2月份的新房表现出明显的回升.

尤其是一二线城市，2月份比1月份环比上升了46%，所以据此很多人认为是“狂飙”。

二月“狂飙”的原因大致有四：

第一是在去年12月份跟今年1月份的一些需求积累到2月份得到集中释放；

第二是今年春节是1月份...春节销售受些影响；

第三是政策非常友好，从中央到地方都出台了相当多的支持政策；

第四是房价调整之后，使得性价比变得更好了。

基于这四个原因，使得2月份的销售比1月份有明显增长。

但如果把1、2月份合起来与2022年同比来看，其实一二线城市新房销售只增加了7.2%。所以说不上是“狂飙”。

二、3月的“倒春寒”其实是恢复了新常态。

“倒春寒”主要是3月份以来，尤其3月份第二周以来，看房人数各方面人气有所下降。

其实从周成交水平来看，3月份的月均比2月份高点回落6%，而且大多数时间都超过了2022年的最高水平。

所以从这点来看，市场既没有“狂飙”也没有“倒春寒”。

房地产市场仍然处在一个温和复苏的阶段，这个判断仍然是成立的。

三、住宅的火爆再也回不去了，万科会认清大势，坚持一体化并重的经营策略

对于未来房地产需求来看，有非常明确的看法，我们觉得新房的需求“上有天花板，下也有保底线”。

一方面，我们国家住房的存量规模已经很大了，比如城镇居民人均居住面积差不多40平方米左右，再加上过去几年的大规模建设，随着这些房子陆续交付使用(存量会进一步增加)......所以新房市场是不可能回到2021年的历史峰值。

但另一方面来看，从人口流动，住房改善的速度来看，只要外部环境不发生突发性的变化，在一段时间之内，每年12亿的（基本）需求还是有的。

基于这样的判断，市场短期上下的波动都正常的。

但是作为企业来说，需要认清大势，这行业已经不能再对住宅开发过于依赖了。

对大企业而言，开发、经营、服务并重是个必然的选择，没有其他的选择。

所以对万科而言，我们会认清这个大势，会坚持开发、经营、服务并重的策略，在确保自己活下去情况下，坚持（正确的）战略，做好自己的事情。

（发现价值，提示风险，全球股市估值图每周更新，欢迎指正。）

对比5月18日，全球股市市盈率估值：

纳斯达克指数上涨了0.6；

上证指数下跌了0.4；

沪深300指数下跌了0.3；

创业板指下跌了0.7；

标普500下跌了0.3；

英国富时100下跌了0.1；

恒生中国企业指数下跌了0.4；

恒生指数下跌了0.4。

#价值投资##股市分析##巴菲持#

特别提醒：本文为投资逻辑分享，不构成投资建议。

价值投资理念、知识经验学习与交流平台，投资风险教育平台。

发现价值，践行价值。书会长期开展独立投研活动，定期发布原创研究报告，组织线下分享活动。

“行稳致远”,秉持“专业、谨慎、诚信”的精神，努力与会员和客户共同实现长期价值稳步成长。

6月的最后一天，万科股东大会，是一场大股东重视、小股东关注的股东大会。

过往的股东大会，除了换届，深铁的代表未曾出席过，而深圳地铁集团党委书记、董事长辛杰今天却挨着万科董事会主席郁亮，坐在主席台的“C位”上。

现场则受疫情防控影响，座位有限，场内席位先到先得，不少中小股东提前一个小时就已在场内等候。

就连各股票交流平台下，关于万科的讨论也比往日活跃了许多。在中国平安的铁粉、私募大佬李驰自曝清仓中国平安之后，“地惨一哥”的股价表现，似乎又成了楼市黄金时代逝去的镜像；万科股东大会，俨然成了股民们关注的焦点。

果不其然，待管理层介绍完去年的业绩、审议提案，进入问答环节后。一名股东现场直接发问大股东深铁，怎么看待最近万科的股价持续下跌？

辛杰的回答是，短期困难是暂时的，股票难免有涨有跌。深圳地铁会长期持有万科股票。

郁亮也随后表示，“我们当然也希望股票涨，但目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响”。

的确，对于多年的万科“铁粉”股东而言，近半年是个非常难熬的历程。

在股东大会的这天，万科A的股价创出了年内的新低。从年初至今，万科A的股价下跌了17.04%，如果从3月2日的年内高点来算的话，截至6月30日当天，万科A的股价最大跌幅超过32%。

在一个投资平台上，有不少投资者每周会发起帖子，“怀念XX价格的万科”，贴子里的数据则从28一路降至了23。

事实上，作为A股老五股之一，地产龙头，曾经的行业老大，万科的股价表现，更多是行业趋势的“不能承受之重”，2021年以来，地产股的股价下跌成为一个普遍现象。

年内，房地产调控政策的不断强化、打补丁，以及两集中供地导致行业利润空间不断被压缩、开发商沦为代建，投资者对地产股已然失去了想象。

华尔街见闻不完全统计了几家地产股年内最大跌幅，其中华夏幸福（跌67.8%）、恒大（跌52.3%）排在前列，蓝光发展（跌41.6%）、万科（跌32.1%），而后排的华润置地（跌23.8%）、龙湖集团（跌18.8%）也有不小的跌幅。

但如果稍微拉长周期来看，从2018年起最后一个交易日收盘价来看地产股两年半来的股价波动，区间内跌幅居前的则是华夏幸福（跌70.6%）、泰禾（跌68.8%）、恒大（跌51.4%），万科的表现并不是最差（涨7.8%），保利（涨12.2%）、华润置地（涨16.9%）和龙湖（涨108.9%）。

显然，投资者多数仍然将万科视为一家房地产公司，而万科已进行9年的多元化转型未从报表显现，市场认知度不高。一些投资者认为，今天的万科已经归于平淡、平庸。

万科还有未来吗？房地产公司还有投资空间吗？

在一片惨淡阴云笼罩下，投资者除行业因素外，对房地产公司本身的业务、质地，未来、身份，需要有更进一步的考量。

大股东给出了一些想象。辛杰在股东大会上表示，去年深铁郑重承诺要全面支持万科健康、稳固、持续发展，相信未来一定会有非常多的深度合作机会。未来深铁不但有人流，还有货流，就像平南铁路。“我们看到万科在物流、冷链等方面都有很高的水平，未来这方面也会有很多的合作机会。”

“地铁选择合作伙伴的原则‘不是第一就是唯一’，我们希望形成最佳合作伙伴、最优组合。我认为万科在行业内就是唯一，也是第一”，辛杰说。

郁亮则表示，应该要主观上更努力，用行动去回应股东的关切。股东的声音都听到了，也希望在包括大股东在内的所有股东支持下，万科能够做得更好。

此外，郁亮在回答股东关于利润分红问题时表示，万科希望给股东提供稳定、可预期的派息， “按照35%的派息率进行派息，股息率在4%-5%之间，分红率相对稳定。我们希望这个派息率是稳定的，这也便于投资者买万科股票的时候作为一个参考。”

郁亮认为，房地产行业还是有机会的。他表示，“分红是公司给股东回报的一个方式，但我们还是需要兼顾平衡，如果钱在我们手里不能创造更多价值，完全没有投资机会了，才应该把它全分掉。”

从万科内部而言，并非外在表现得那么缺乏“斗志”。

上周，万科刚刚进行了一场重大的组织管理变革，郁亮调兵遣将，拆细区域，让王海武空降印力，皆是为了做强商业，破局运营。

对开发商而言，从住宅转型做各类物业的运营，均是“升维”。“从房地产的开发收入模式，转成以租金为代表的经营型业务，收入占比达到三分之一、四分之一，这个转换过程真的要花大量时间。”万科南方区首孙嘉说。

比如万科一直长期对标的香港新鸿基，在上世纪七八十年代从纯住宅开始，后来做商业，去年大概是850多亿港币的收入，其中600亿左右是销售型收入，250亿是租赁收入。这个过程用了30多年。

在两年前的内部信中，郁亮罕见地表达了重争“老大”的心，但这已经不是传统意义上的规模老大。“在黄金时代，我们成为了冠军，在白银时代，我们同样也需要成为冠军。”

这个新的冠军便是，城市运营商、服务商。

假以时日，一旦转型成功，不同的收入模式，资本市场给的估值也不一样。在香港住宅开发PE是四五倍，商业地产是十四倍，物业服务能给三四十倍。

“今天对万科不能只是用简单的规模、收入、利润去衡量。”郁亮说，资本市场对地产公司的评估一直在变化，以前看一家公司有没有关系拿到资源，有关系的就值钱；再后来看土地储备，看规模；现在用PE来衡量。将来还会有一个新的评价体系。

郁亮相信中国证券市场的规则也会发生变化。以前不允许分拆（上市），现在政策在逐渐放开。万科这么多业务慢慢分拆出去之后，未来的估值会更容易些。

随着资本市场的游戏规则改变，万科市值也不会是现在3000亿的级别，而是可能达到万亿。

本文来自华尔街见闻，欢迎下载APP查看更多

上一篇：股票短线盈利几个点最合适(股票短线买卖点技巧)

下一篇：信用卡套现炒股(信用卡取现炒股会怎样)